“Maatschappelijk vastgoed is een middel, geen doel”

De druk op de Nederlandse ruimte is groter dan ooit: van woningbouw tot de energietransitie, alles draait om dezelfde schaarse vierkante meter. Met de Ontwerp-Nota Ruimte pakt het Rijk de regie terug. Een mooie ambitie, maar hoe landt dit in de praktijk? In de vierdelige serie ‘Wie maakt de ruimte in Nederland?’ bevragen we vier experts uit het veld. Wat is er nodig voor échte uitvoeringskracht?
In dit vierde en laatste deel spreken we met Michiel Otto, directievoorzitter bij HEVO, over de herwaardering van maatschappelijk vastgoed, het slim combineren van functies in de regio en de noodzaak om randvoorwaarden vooraf op orde te hebben.

Ken je de Ontwerp-Nota Ruimte? “Ja, ik ken de Ontwerp-Nota Ruimte. De nota is in 2025 gepresenteerd als antwoord op de stapeling van opgaven waar we mee te maken hebben: woningbouw, energie, natuur, landbouw, water en bereikbaarheid.

“Wat ik sterk vind, is dat het Rijk weer duidelijker de regie pakt. Dat is ook nodig. De ruimte is schaars en de keuzes worden steeds complexer. Het uitgangspunt ‘Elke regio telt’ spreekt mij daarbij aan. Niet alles hoeft overal, maar elke regio heeft wel een rol. De principes uit de nota (slimmer omgaan met ruimte, aansluiten bij het gebied en problemen niet afwentelen) zijn logisch.
Tegelijk blijft het op hoofdlijnen. De echte keuzes moeten nog gemaakt worden, en die landen uiteindelijk in de regio. De Ontwerp-Nota Ruimte zie ik als een langetermijnvisie voor hoe we Nederland de komende decennia willen inrichten. Tegelijk is het voor mij vooral een richtinggevend document. De echte opgave begint pas daarna: in de praktijk.”

Gebruik je de Nota in de advisering? “In mijn werk gebruik ik de ONR vooral als referentie. Het helpt om plannen in een bredere context te plaatsen, maar ik begin altijd bij de lokale situatie. Daar moeten oplossingen gevonden worden. De ONR is dus geen checklist, maar wel een manier om scherp te blijven.”

Wat zijn volgens jou de belangrijkste inzichten? “De kern voor mij is dat we de opgaven niet meer los van elkaar bekijken. Maatschappelijk vastgoed heeft direct invloed op energie, water, mobiliteit en leefbaarheid en andersom.”

“Dat klinkt logisch, maar in de praktijk gebeurt het nog te vaak versnipperd. De ONR zet terecht in op het verbinden van die opgaven. Dat sluit aan bij hoe wij bij HEVO naar projecten kijken: niet het gebouw staat centraal, maar de maatschappelijke opgave die eraan ten grondslag ligt. Vastgoed is geen doel op zich, maar een middel om vraagstukken rondom leefbaarheid, duurzaamheid en toekomstbestendige voorzieningen op te lossen.
En een gebouw staat in een gebied, een maatschappelijke context. Gebiedsgericht werken en met maatschappelijk vastgoed de juiste impulsen geven is essentieel. Die integraliteit wordt concreet in projecten waar functies samenkomen. Denk aan multifunctionele accommodaties, waarin onderwijs, zorg, sport en ontmoeting worden gecombineerd. Dat soort plekken laat zien wat er mogelijk is als je ruimtelijke en maatschappelijke opgaven niet los van elkaar benadert, maar juist in samenhang organiseert.”

“Tegelijk zie ik dat de nota nog veel open laat. De richting is duidelijk, maar de echte keuzes blijven nog uit. Waar kan wel gebouwd worden, waar niet? En hoe zorgen we dat randvoorwaarden zoals energie en water niet volgend zijn, maar sturend? De ONR benoemt terecht de relatie tussen de uitbreiding van dorpen en wijken en het niveau van maatschappelijke voorzieningen. Echter, hoeveel voorzieningen er ten opzichte van het inwoneraantal zouden moeten zijn, blijft maatwerk. Hiervoor bestaan, behalve voor onderwijshuisvesting, geen duidelijke normen.”

Wat zou er moeten gebeuren om de Nota echt uit te voeren? “Hier zit voor mij de grootste uitdaging. We weten inmiddels wel wat er moet gebeuren. Nu gaat het erom dat we het ook echt gaan doen. En dat begint met het maken van duidelijke keuzes. Zolang die uitblijven, blijft het bij ambities.”

“In projecten merk je meteen hoe bepalend dat is. Opgaven lopen niet vast op intentie, maar op onduidelijkheid: over energiecapaciteit (netcongestie!), stikstofruimte, infrastructuur of water. Tempo ontstaat pas wanneer duidelijk is wat wel en niet kan, en wanneer randvoorwaarden vooraf op orde zijn. Daarom stellen wij in een vroeg stadium de juiste vragen: past deze locatie binnen de ruimtelijke en maatschappelijke context? Zijn de randvoorwaarden op orde? En als dat nog niet zo is, wat is er nodig om het wél passend en haalbaar te maken?”

“Gebiedsgericht werken helpt daarbij. Juist door functies te combineren ontstaan betere en duurzamere oplossingen. In de praktijk zien we dat bijvoorbeeld bij multifunctionele accommodaties, waar verschillende functies samenkomen en elkaar versterken. Dat leidt niet alleen tot efficiënter ruimtegebruik, maar vooral tot plekken die echt betekenis hebben voor een wijk en dorp. Maar dat vraagt wel om samenwerking en om partijen die over hun eigen grenzen heen kijken, die financieringsstromen bundelen en afspraken maken over eigendom, exploitatie en zeggenschap.”

“Als ik het terugbreng tot de essentie, gaat het om drie dingen:

Pas wanneer die drie in balans zijn, ontstaat er voldoende richting en uitvoeringskracht om opgaven daadwerkelijk haalbaar te maken en te realiseren.”

Wie of wat hebben we daar het hardste bij nodig? “De uitvoering vraagt om een gezamenlijke inzet van alle betrokken partijen. Het Rijk stelt kaders en maakt investeringen mogelijk. Provincies en waterschappen bewaken de regionale samenhang. Gemeenten vormen de schakel naar de praktijk.”

“Marktpartijen zorgen voor realisatiekracht, terwijl adviseurs en kennisinstellingen bijdragen aan integrale oplossingen. Juist partijen met ervaring in complexe maatschappelijke voorzieningen spelen daarin een belangrijke rol, omdat zij verschillende belangen kunnen verbinden en vertalen naar haalbare projecten. En minstens zo belangrijk: bewoners en maatschappelijke organisaties, die zorgen voor draagvlak en verbinding met de leefomgeving.”

“Overheden, markt en inwoners: met die samenhang wordt de ONR meer dan een goed verhaal op papier. Het uitgangspunt ‘Elke regio telt’ betekent daarbij ook dat iedere partij zijn verantwoordelijkheid neemt. Alleen samen kunnen we voorkomen dat problemen worden doorgeschoven en zorgen we voor een evenwichtige verdeling van ruimte en middelen.”

Tot slot “De Ontwerp-Nota Ruimte is een noodzakelijke en waardevolle stap. De analyse klopt en de ambitie is helder. De nota is breed opgezet en inhoudelijk compleet. Het gaat er vervolgens om dat we prioriteiten stellen, gerichte keuzes durven maken en die ook uitvoeren. Dat vraagt om bestuurlijk lef, duidelijke prioriteiten en samenwerking.
Alleen dan ontstaat de uitvoeringskracht die nodig is om Nederland daadwerkelijk anders in te richten. Daar ligt de echte opgave. En precies daar wil ik vanuit HEVO het verschil maken.”

————

Dit interview is onderdeel van ons vierluik over de uitvoeringskracht van de Ontwerp-Nota Ruimte. De komende weken leggen we vier verschillende experts dezelfde scherpe stelling voor. Hoe kijken zij naar de toekomst van onze ruimte?